实倍网二季度楼市怎么走？摩根士丹利：放弃 “刺激幻想”，坚守华润系两大龙头

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　　4 月25日的政治局声明中，提到要“推进城市更新，增加高品质住房供应，优化现房回购”以及“加强房地产市场稳定”。

　　摩根士丹利表示，这些内容与之前的立场一致，也符合摩根士丹利关于近期新住房政策有限的观点，但未达到部分投资者对出台先发制人措施以应对宏观逆风因素的预期。

　　摩根士丹利重申，住房政策仍将是被动反应型的。鉴于居民情绪走弱和关税问题，预计第二季度房地产销售下滑速度将加快。如果房价连续数月明显走软，可能会催生更多需求侧刺激措施。尽管投资者可能寄希望于7月的政治局会议实倍网，但鉴于近期高频数据显示房屋销售状况恶化，仍维持第二季度保持防御性策略的建议。

　　继续建议投资者持有大量布局一线城市且零售租金业务强劲的优质国有企业股票，比如我们推荐的华润置地(1109.HK)和华润万象生活(1209.HK)。

　　中国房地产行业行业前景：中性

　　中国物业管理与服务行业行业前景：有吸引力

　　华润置地有限公司(1109.HK)实倍网

　　预计2025年每股47.00港元的资产净值(NAV)，包括15.33港元的开发物业(现金流折现法，加权平均资本成本9.2%)、33.46港元的投资物业(资本化率6-9%)以及1.79港元的净债务。基于对开发商的评分卡(其中土地储备8分/10分、执行力8分、销售8分、增长8分、盈利能力8分、融资8分、杠杆率10分)，我们对此应用35%的折扣。在没给哦嗯士丹利覆盖的公司中，通常使用25-55%的折扣。

　　上行风险：合同销售额好于预期;新购物中心开业加速。

　　下行风险：合同销售额低于预期;新购物中心开业进度慢于预期。

　　华润万象生活有限公司(1209.HK)

　　基于2025年预期市盈率18倍确定目标估值倍数。目标倍数是根据行业评分卡得出的，该评分卡基于七个指标：总建筑面积(GFA)增长情况、母公司开发商实力、财务状况和现金流、收入质量、服务质量、盈利能力以及激励机制。公司得分越高，赋予的目标倍数就越高。华润万象生活得分91/100，在摩根士丹利覆盖的公司中最高。

　　上行风险：第三方总建筑面积扩张加快;物业管理领域并购加速;社区增值服务(VAS)增长更快;房地产市场复苏势头更强。

　　下行风险：市场竞争加剧导致总建筑面积增长放缓;因第三方项目利润率较低实倍网，物业管理利润率下降;社区增值服务增长放缓;全国零售销售数据低于预期;奢侈品出境消费高于预期。

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